RYNEK WTÓRNY - ZAKUP NIERUCHOMOŚCI KROK PO KROKU

1. Zbadaj swoją zdolność kredytową

Zanim zaczniemy szukać dla siebie domu czy mieszkania warto najpierw sprawdzić na ile w ogóle możemy sobie pozwolić. Możliwa do uzyskania kwota kredytu plus wkład własny daje maksymalną wartość nieruchomości. 

2. Poszukaj nieruchomości

Szukać można samodzielnie na portalach ogłoszeniowych lub zlecić to agentowi/agencji nieruchomości. Gdy dojdzie do transakcji trzeba zapłacić pośrednikowi średnio 2% ceny zakupu. Są jednak agenci, którzy nie pobierają prowizji od kupujących a jedynie od sprzedających.

3. Sprawdź stan prawny nieruchomości

Po znalezieniu nieruchomości, która nas interesuje, warto najpierw sprawdzić jej stan prawny. W tym celu, od sprzedających trzeba uzyskać numer księgi wieczystej(najprościej znaleźć go w akcie własności). Znając go, możemy łatwo sprawdzić nieruchomość w elektronicznym systemie ksiąg wieczystych. Warto to zrobić przed podpisaniem umowy przedwstępnej, bo może się okazać, że w księdze znajdują się zapisy, które uniemożliwią uzyskanie kredytu.

4. Zleć wycenę nieruchomości

Gdy upewnimy się, że stan prawny nieruchomości pozwala na zaciągnięcie kredytu, warto jeszcze zlecić jej wycenę rzeczoznawcy majątkowemu. Dzięki temu upewnimy się, że mieszkanie czy dom jest warte swojej ceny. Warto wiedzieć, że jeśli wycena będzie na kwotę niższą niż cena transakcyjna, różnicę trzeba będzie pokryć z własnej kieszeni(jako dodatkowy wkład własny). 

5. Podpisz umowę przedwstępną

Dopiero gdy sprawdzimy wartość i stan prawny nieruchomości, możemy podpisać umowę przedwstępną ze zbywcą. Można to zrobić u notariusza lub w formie umowy cywilno-prawnej. Po jej zawarciu należy wnieść zaliczkę/zadatek, która z reguły wynosi ok. 10% ceny transakcyjnej(wpłaconą kwotę bank uwzględni jako wkład własny). W przypadku zakupu na kredyt warto w umowie zamieścić zapis gwarantujący zwrot zaliczki/zadatku w przypadku, gdy uzyskamy 3 decyzje negatywne z banków. Trzeba też zwrócić uwagę na zapis dotyczący ostatecznego terminu podpisania aktu notarialnego. Czasu na uzyskanie kredytu powinno być min. 2 miesiące(a najlepiej 3). 

6. Skompletuj dokumenty do wniosku

Po wizycie u eksperta kredytowego lub w oddziale banku dostaniemy listę dokumentów potrzebnych do złożenia wniosku. Większość punktów z listy zależy głównie od źródła dochodu wnioskodawców, dlatego jest to temat na oddzielny artykuł. 

7. Złóż wnioski do banków

Po zebraniu kompletu dokumentów składamy wnioski kredytowe do wcześniej wybranych banków. Najlepiej gdyby były to 2-3 instytucje jednocześnie. Minimalizujemy w ten sposób ryzyko niepowodzenia całej transakcji.

8. Poczekaj na decyzje kredytowe

To zdecydowanie najgorsza część całego procesu. Trzeba się uzbroić w cierpliwość i oczekiwać na informacje od eksperta kredytowego lub od pracownika banku. Warto trzymać na tym etapie "rękę na pulsie" bo może się okazać, że bank zażąda od nas dodatkowych dokumentów.

9. Wybierz bank

Gdy co najmniej dwa banki wydadzą decyzję pozytywną, mamy możliwość wyboru, w którym z nich podpiszemy umowę. Pozostałe banki odrzucamy poprzez złożenie rezygnacji z wniosku(nie ma żadnych konsekwencji). Czasu na zastanowienie jest (w zależności od banku) od 20 do 80 dni kalendarzowych, bo tyle ważna jest decyzja kredytowa. 

10. Podpisz umowę kredytową

Po wyborze banku musimy umówić się w oddziale na podpisanie umowy lub poprosić eksperta kredytowego o wybranie dogodnego miejsca i terminu spotkania.

11. Podpisz akt notarialny nabycia nieruchomości

Gdy już podpiszemy umowę można planować termin aktu notarialnego. Trzeba pamiętać, że będą w nim zawarte konkretne terminy. Dla kupujących najważniejsze są ostateczne daty dotyczące przelewu brakującego wkładu własnego(różnicy pomiędzy zadatkiem/zaliczką a kwotą we wniosku kredytowym) oraz wypłaty kredytu na rachunek sprzedającego. Dla bezpieczeństwa warto w tym miejscu postarać się o przynajmniej dwa tygodnie na spełnienie tych warunków.

12. Złóż wniosek do sądu wieczysto-księgowego

Będąc już prawnym właścicielem nieruchomości musimy udać się do sądu wieczysto-księgowego i złożyć wniosek o wpis hipoteczny na rzecz banku. Można też poprosić o to notariusza, ale trzeba pamiętać, że pobierze za to dodatkowe wynagrodzenie. W przypadku samodzielnego składania wniosku ważne jest, żeby był podpisany przez wszystkich właścicieli.

13. Złóż dyspozycję uruchomienia kredytu

Udaj się do oddziału banku z odpisem aktu notarialnego, potwierdzeniem przelewu wkładu własnego na konto sprzedających oraz kopią wniosku do sądu o wpis banku do księgi wieczystej(jeśli zrobił to notariusz, będzie to widoczne w akcie notarialnym). Są to podstawowe dokumenty, ale w zależności od sytuacji, bank może postawić dodatkowe warunki wypłaty kredytu. Wszystko jest zapisane w umowie kredytowej, dlatego przed jej podpisaniem, warto się z nimi zapoznać. 

14. Poczekaj na zawiadomienie z sądu

Zanim sąd dokona wpisu do księgi wieczystej będziemy musieli płacić wyższą ratę z tytułu ubezpieczenia pomostowego. W zależności od lokalizacji nieruchomości proces może potrwać od kilku miesięcy do nawet roku. Po tym czasie sąd przyśle na nasz adres korespondencyjny(podany we wniosku) zawiadomienie o dokonaniu wpisu. Po dwóch tygodniach wpis się uprawomocni. Trzeba wtedy ponownie udać się do sądu i poprosić o aktualny odpis księgi wieczystej. Z tym dokumentem pozostaje już tylko pójść do banku i poprosić o obniżenie raty.

To już wszystkie kroki dotyczące zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli chcesz dowiedzieć się ile będzie Cię kosztować cały ten proces, zachęcam Cię do przeczytania mojego artykułu.

A Ty? Co o tym myślisz? Zachęcam Cię do podzielenia się swoją opinią w komentarzu.