Kredyt hipoteczny krok po kroku

  Źródło: gov.pl BEZPIECZNY KREDYT 2% Bezpieczny kredyt hipoteczny to nowy program zaproponowany przez rząd. Ma polegać na dopłatach do kredytu , aby jego finalne oprocentowanie wynosiło 2%... + marża banku (oraz ewentualna prowizja za udzielenie) Na ten moment nie wiemy w jakiej będzie wysokości, ale w czasie kiedy piszę ten artykuł marże bankowe wahają się między 1,5 a 2%.  Banki będą miały zakaz stosowania wyższych marż/prowizji niż dla standardowej oferty poza programem. Kto może skorzystać z programu? - Osoba do 45 rż ., która do tej pory nigdy nie była właściciel mieszkania lub domu jednorodzinnego (ani nie posiadała spółdzielczego prawa własności do żadnej nieruchomości) oraz nie jest stroną umowy innego kredytu hipotecznego (niezależnie czy jest właścicielem nieruchomości ) - Małżeństwo lub para wychowująca wspólnie co najmniej jedno dziecko. WAŻNE! Warunek wieku może spełniać tylko jedna z osób. Z programu mogą również korzystać obcokrajowcy, którzy mieszkają na ter...

  TOP 10 BŁĘDÓW KREDYTOBIORCÓW Proces uzyskania kredytu hipotecznego jest bardzo żłożony. Dlatego na każdym etapie trzeba bardzo uważać. W tym artykule znajdziesz 10 najczęściej pojawiających się błędów , które zaobserwowałem u swoich klientów. 1. Poszukiwanie nieruchomości przed sprawdzeniem zdolności kredytowej Na tym etapie można stracić najwięcej czasu. Poszukiwanie odpowiedniego dla nas mieszkania czy domu zazwyczaj trwa od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Wyobraź sobie, że w końcu coś znajdujesz, idziesz do eksperta kredytowego/banku z wybraną nieruchomością i.... okazuje się, że nie masz zdolności kredytowej.  Właśnie dlatego najpierw powinno się zbadać zdolność kredytową. 2. Nieodpowiednie zapisy w umowie ze zbywcą/deweloperem Pierwszym krokiem do zakupu nieruchomości jest podpisanie umowy przedwstępnej na rynku wtórnym oraz rezerwacyjnej/deweloperskiej na pierwotnym. Są tam zapisy dotyczące terminu podpisania aktu przeniesienia własności czy ustalenia dotyczące...

KONIEC WIBOR! Według zapowiedzi rządu wskaźnik WIBOR ma zniknąć z umów kredytowych (również tych aktywnych). Wiele osób zastanawia się czym zostanie zastąpiony i jak wpłynie to na raty kredytów. Jaka będzie nowa stawka? Nowym wskaźnikiem będzie tzw. WIRON (Warsaw Index Rate Overnight) oparty o transakcje między dużymi przedsiębiorstwami oraz instytucjami finansowymi.  Odzwierciedla ona, na jaki procent te podmioty pożyczają sobie pieniądze na jeden dzień(overnight).  Dlaczego WIBOR znika? W teorii jest on oparty na cenie pieniądza na rynku międzybankowym, to znaczy na jaki procent banki pożyczają sobie pieniądze na dany okres.  W umowach kredytowych najczęściej można spotkać się z terminem WIBOR3M oraz WIBOR6M, co oznacza cenę pieniądza pożyczonego na 3 lub 6 miesięcy między bankami.  Ze względu na to, że już dłuższy czas obserwujemy tzw. nadpłynność na rynku bankowym(banki nie muszą pożyczać od siebie gotówki, bo mają jej wystarczającą ilość), wskaźnik WIBOR jest w ...

WAKACJE KREDYTOWE Jedną z propozycji rządu dotyczącą wsparcia kredytobiorców są tzw. "wakacje kredytowe", które mają pojawić się już 1 lipca 2022.  Takie rozwiązanie istniało już dużo wcześniej w każdym banku, jednak obecnie wprowadzana forma będzie zdecydowanie bardziej korzystna dla kredytobiorców. Na czym będą polegały "wakacje"? Spłata zarówno kapitału, jak i odsetek ma być przesunięta w czasie. Co ważne skorzystanie z takiego rozwiązania nie będzie generowało dodatkowych odsetek dla banku. Będzie trzeba jedynie ponosić przez ten czas koszty wszelkiego rodzaju ubezpieczeń związanych z kredytem.  Okres zawieszenia nie jest traktowany jak okres kredytowania, dlatego wszystkie terminy umowne będą przedłużone o czas korzystania z "wakacji". Jakie są podstawowe założenia? - kredyt hipoteczny tylko w PLN na własne cele mieszkaniowe - zawieszenie może dotyczyć tylko jednej umowy kredytowej - brak ograniczenia dotyczącego dochodu gospodarstwa domowego - pr...

Źródło: https://www.gov.pl/web/polski-lad/mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego MIESZKANIE BEZ WKŁADU WŁASNEGO Mieszkanie bez wkładu własnego to jeden z programów zaproponowanych w ramach tzw. Polskiego Ładu. Rozwiązanie ma wejść w życie 27 maja 2022r. na podstawie Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Jak to działa? W założeniu Bank Gospodarstwa Krajowego ma zagwarantować określoną kwotę wkładu własnego na podstawie umów podpisanych z bankami komercyjnymi. Ważne, że nie będzie to dopłata a jedynie gwarancja! Oznacza, że z pomocą programu będzie można zaciągnąć kredyt na 100% wartości nieruchomości, oczywiście jeśli pozwoli na to nasza zdolność kredytowa. Jakie są założenia programu? - maksymalna kwota - 100 tys. zł - minimalny okres kredytu - 15 lat , maksymalny - brak - waluta kredytu - tylko PLN - prowizja za udzielenie  - 1% gwarantowanej kwoty - wiek wnioskodawcy - brak limitów - powierzchnia kupowanej nieruchomości - brak limitów Gwarancja ma obejmować od 10 do 20% wkładu w...

ŹRÓDŁO DOCHODU A KREDYT HIPOTECZNY Wiele osób planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego zastanawia się nad tym, czy ich źródło dochodu zostanie zaakceptowane przez bank. Panuje błędne przekonanie, że jedynym możliwym wyjściem jest umowa o pracę na czas nieokreślony. W takim razie na jakiej podstawie trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? W tym artykule postaram się odpowiedzieć na to pytanie.  UMOWA O PRACĘ Prawdą jest, że umowa o pracę to najbardziej lubiana przez banki forma zatrudnienia. Między innymi dzięki przewidywalności miesięcznego wynagrodzenia i największej stabilności takiego dochodu. Takie umowy można podzielić na dwie kategorie tzn. umowa na czas nieokreślony oraz określony. Wbrew pozorom rodzaj umowy nie wpływa na samą zdolność kredytową .  Najważniejszą kwestią jest to, czy dana umowa spełnia wymogi banku co do czasu jej trwania. Większość banków zaakceptuje umowę na czas określony jeśli będzie ona trwała od minimum 6 miesięcy(3 miesiące - umowa na...

fot. Harvepino, yay foto 5 SPOSOBÓW NA ROSNĄCE RATY! Aktualnie mamy do czynienia z rosnącymi stopami procentowymi, co wpływa m.in. na wzrost rat kredytowych. Wiele osób zastanawia się co zrobić w tej trudnej sytuacji. Oto 5 sposobów na rosnące raty! 1. Wydłużenie okresu kredytowania Pierwszą, najprostszą metodą jest zawnioskowanie w swoim banku o wydłużenie okresu kredytowania. W niektórych bankach maksymalny czas spłaty to nawet 35 lat. Trzeba jednak pamiętać o ograniczeniach związanych z wiekiem(o czym pisze w tym artykule ).  Dłuższy okres kredytu przekłada się na niższe  raty. Zwiększy się jednak jego całkowity koszt ze względu na to, że zapłacimy ostatecznie więcej odsetek. 2. Przejście na oprocentowanie stałe Dużo mówi się ostatnio o stałym oprocentowaniu kredytu. Obecnie każdy bank oferuje taką możliwość, zarówno dla nowych, jak i obecnych kredytobiorców. Wystarczy poprosić w banku o aneks do umowy. Dyskusja kręci się głównie wokół opłacalności takiego rozwiązania. Prob...

EKSPERT KREDYTOWY  - JAK MOŻE CI POMÓC? Zacznijmy od tego kim wogóle jest ekspert kredytowy. Najprościej mówiąc to osoba, która na co dzień zajmuje się pomocą w doborze najkorzystniejszej oferty kredytu.  Ważnym aspektem jest jego niezależność. Nie jest związany z jednym bankiem, ale ma dostęp do wszystkich instytucji jednocześnie.  Jakie są korzyści ze współpracy z ekspertem? 1. Wszystkie oferty w jednym miejscu Przede wszystkim daje to możliwość porównania wszystkich ofert banków w jednym miejscu oraz sprawdzenia swojej zdolności kredytowej w każdym z nich. Oznacza to sporą oszczędność czasu, bo nie musisz odwiedzać oddziałów poszczególnych instytucji.  Istotne jest również to, że u eksperta dostaniesz dokładnie taką samą ofertę jak bezpośrednio w banku. 2. Aktualne informacje o promocjach Nawet jeśli zdecydujesz się na odwiedzenie kilku oddziałów, może się tak zdarzyć, że w międzyczasie wygaśnie jakaś promocja, co kompletnie zmieni pozycję danego banku względem in...

REFINANSOWANIE KREDYTU HIPOTECZNEGO Co to jest? Refinansowanie kredytu to najprościej mówiąc przeniesienie go do innego banku w celu uzyskania lepszych warunków . Najczęstszym powodem jest chęć obniżenia całkowitych kosztów. Jednak w zależności od potrzeb możemy też zdecydować się na zmianę, żeby mieć niższą ratę czy też inny rodzaj oprocentowania( zmienne lub stałe ). Jak to działa? W praktyce cała operacja polega na spłacie pozostałej kwoty kredytu w obecnym banku przez inny, z którym chcemy rozpocząć współpracę. Można to zrobić w dowolnym momencie . Wystarczy złożyć wniosek o kredyt refinansowy w nowym banku. Gdzie jest to możliwe? Aktualnie każdy bank jest w stanie go udzielić. Wszystko dzięki dużej konkurencji na rynku. Każdy klient jest cenny. Podobnie nie ma znaczenia w jakim banku mamy obecny kredyt . Refinansowanie wywołuje takie same skutki jak wcześniejsza spłata i nikt nie może nam tego zabronić.   Różnica polega tylko na tym, że spłaty dokonuje bank a nie my.  I...

KREDYT NA REMONT/WYKOŃCZENIE Zakup nieruchomości od dewelopera zawsze oznacza, że będziemy potrzebować środków na jej wykończenie. W przypadku rynku wtórnego nie ma takiej konieczności, ale może zajść potrzeba remontu nabywanego mieszkania czy domu. Nie każdy wie, że pieniądze na ten cel można doliczyć do kwoty kredytu! Kiedy to się opłaca? Zdarza się, że poza minimalnym wymaganym wkładem własnym mamy odłożone dodatkowe środki właśnie na remont czy wykończenie. Warto wtedy sprawdzić czy po ich doliczeniu uda nam się osiągnąć 20% wkładu własnego . Jeśli tak, to zdecydowanie warto to zrobić! Banki proponują na tyle gorsze warunki dla klientów, którzy posiadają go mniej, że ostatecznie się to opłaca(piszę o tym w moim artykule ). Natomiast jeśli tak czy inaczej będziemy mieć powyżej 20% wkładu to sfinansujmy jak najwięcej prac z własnych środków. Jakie warunki trzeba spełnić?  Wystarczy wypełnić kosztorys prac remontowych/wykończeniowych na druku obowiązującym w danym banku. Je...

CROSS-SELL - CZYLI KREDYT TO NIE WSZYSTKO? Banki do kredytu hipotecznego często proponują przynamniej kilka produktów dodatkowych. Są to m.in. konto osobiste, karta kredytowa czy ubezpieczenie na życie. Często jakiekolwiek oferty promocyjne są skonstruowane właśnie w ten sposób. Decydując się na taki pakiet możemy liczyć na niższe oprocentowanie kredytu . Gdzie jest "haczyk"? Jednak samo posiadanie tych produktów z reguły nie wystarczy. W przypadku konta zwykle trzeba jeszcze zapewnić comiesięczne wpływy w danej wysokości a przy karcie kredytowej trzeba np. wydać co miesiąc określoną kwotę przy jej użyciu lub wykonać określoną ilość transakcji. A co gdy nie spełnimy któregoś z warunków?  Banki weryfikują ich spełnianie najczęściej co kwartał. Jeżeli nie dopełnimy któregoś z nich nawet w jednym z trzech miesięcy bank może podwyższyć nam oprocentowanie (każdy warunek ma przypisaną określoną stawkę podwyżki). Jeśli po kolejnej weryfikacji okaże się, że tym razem wszystkie w...

KREDYT HIPOTECZNY W TWOIM BANKU - CZY BĘDZIE NAJTAŃSZY? Myśląc o kredycie hipotecznym pierwszym naturalnym odruchem jest wizyta w oddziale naszego banku. Przecież od lat mamy tam konto, więc bank na pewno doceni naszą lojalność i zaproponuje najlepsze warunki kredytu hipotecznego na rynku. Nic bardziej mylnego! Dlaczego tak jest? Duża konkurencja na rynku międzybankowym doprowadziła do tego, że banki walczą między sobą o każdego klienta. A co bardziej zwiąże go z bankiem niż wieloletni kredyt hipoteczny? Właśnie dlatego często możesz otrzymać lepsze warunki w banku, z którym nigdy wcześniej nie miałeś/aś do czynienia. Oczywiście istnieje kilka banków, które różnicują swoją ofertę między obecnym a nowym klientem. W takiej sytuacji na lepsze warunki mogą liczyć obecni klienci. Są oni mniejszym ryzykiem dla banku, ponieważ już coś o nich wiadomo a bank może w każdej chwili prześledzić historię ich rachunku. Warto też pamiętać, że obecni klienci są dzieleni na różne segmenty w zależ...

KOSZTY OKOŁOKREDYTOWE Decydując się na kredyt hipoteczny nie można zapominać, że koszty samego kredytu to nie wszystko. Istnieje jeszcze kilka innych pozycji, które są nieodłącznym elementem przy zakupie nieruchomości. 1. Koszt wyceny nieruchomości W zależności od rodzaju nieruchomości koszty wyceny(czyli sporządzenia tzw. operatu szacunkowego) wahają się między 300 a 800 zł . W przypadku lokali mieszkalnych jest ona tańsza natomiast jeśli chodzi o domy – droższa. W zależności od banku możemy zlecić wycenę wewnętrzną (która będzie wykonana przez firmę współpracującą z danym bankiem) lub dostarczyć operat z zewnątrz – sporządzony przez wybranego przez nas rzeczoznawcę. Może on również przygotować wyceny do kilku banków na raz, co może się okazać zdecydowanie tańszą opcją.   2. Koszty notarialne W tej pozycji mieści się taksa notarialna związana z przygotowaniem aktu notarialnego. W przypadku rynku pierwotnego w tej formie trzeba zawrzeć umowę deweloperską( połowę kosztów pokrywa kli...

  Wkład własny 10 czy 20%? Według mnie zdecydowanie 20%! Dlaczego? Aktualnie minimalny wymagany wkład własny do kredytu hipotecznego w większości banków wynosi 10% . Oczywiste jest, że wiąże się to z wyższymi kosztami niż w przypadku 20% wkładu, bo zaciągamy większą kwotę kredytu, więc ostatecznie zapłacimy więcej odsetek. Jednak nie każdy wie, że to nie koniec dodatkowych kosztów. W przypadku kredytu z 10% wkładem banki mają też gorszą ofertę (ze względu na większe ryzyko jakie podejmują). Wiąże się to z wyższą marżą banku, co ostatecznie przekłada się na wyższe oprocentowanie (i to przez cały okres kredytu!). I nie ma tu znaczenia, czy możesz pokryć z własnej kieszeni 10 czy 19% wartości nieruchomości. Wszystko poniżej 20% równa się gorszym warunkom .  Niektóre banki oprócz standardowej podwyżki marży stosują jeszcze dodatkową. Nazywana jest już wprost kosztem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego . Oznacza to dodatkowe 0,2-0,25 p.p. doliczane do oprocentowania. Biorąc po...

Raty równe czy malejące? Które wybrać? Jak to wygląda w praktyce? W przypadku raty malejącej przez cały okres kredytu spłacamy stałą kwotę kapitału oraz odsetki , które bank od niego nalicza. Na początku, ze względu na większą sumę pozostałą do spłaty, raty są wyższe, ale z czasem maleją wraz ze spłatą kapitału.  Z kolei raty równe są skonstruowane w ten sposób, aby przez cały okres kredytu były takie same. W takiej sytuacji, w początkowym okresie kredytu, większość raty to tak naprawdę odsetki . Dopiero z czasem, wraz z postępującą spłatą, kapitał zaczyna mieć większy udział w racie. Co się bardziej opłaca? Jeżeli porównamy całkowite koszty obu rozwiązań to zdecydowanie wygrywa rata malejąca . Wynika to z faktu, że szybciej spłacamy kapitał, a co za tym idzie finalnie zapłacimy mniej odsetek. Jednak w wielu sytuacjach nie możemy sobie pozwolić na tego typu rozwiązanie. Ogranicza nas w tym nasza zdolność kredytowa . Bank będzie decydował czy będziemy w stanie spłacać kredyt biorąc ...

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Czym się różnią? Oprocentowanie stałe składa się jedynie z marży banku . Z kolei przy oprocentowaniu zmiennym do marży doliczana jest jeszcze aktualnie obowiązująca stawka WIBOR (czyli w dużym skrócie oprocentowanie po jakim banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze).  Od 1 lipca 2021 roku każdy bank ma obowiązek posiadania chociaż jednej oferty z oprocentowaniem stałym!   Jakie są koszty obu rozwiązań? Decydując się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, bank przerzuca na nas ryzyko zmiany WIBOR w przyszłości. Z kolei jeśli wybierzemy oprocentowanie stałe, bank bierze je na siebie (spadek stawki WIBOR oznacza obniżenie raty, więc bank zarobi mniej). Nie dziwi więc fakt, że tego typu kredyty są oferowane z wyższą marżą . Jest to pewnego rodzaju bufor bezpieczeństwa dla banku.  Zakładając brak lub niewielki wzrost stawki WIBOR w trakcie spłaty kredytu, zdecydowanie korzystniejsza wydaje się opcja z oprocentowaniem zmiennym. Jednak przeciętn...

UBEZPIECZENIE NISKIEGO WKŁADU WŁASNEG O Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego ma na celu przede wszystkim zabezpieczyć interesy banku. Zgodnie z obecnie obowiązującą rekomendacją S(wprowadzoną przez Komisję Nadzoru Finansowego) każdy kto ubiega się o kredyt hipoteczny powinien posiadać minimum 20% wkładu własnego. Jednak niektóre banki finansują zakup nieruchomości już z 10% wkładem własnym . Jest to możliwe dzięki zastosowaniu wspomnianego ubezpieczenia. Pozwala ono pokryć dodatkowe ryzyko, które musi ponieść bank oferując tego typu rozwiązanie. Jak to działa w praktyce? Co do zasady ubezpieczenie niskiego wkładu obowiązuje do momentu, gdy podczas spłaty, saldo kredytu spadnie do 80% wartości nieruchomości(można to rozumieć jako pokrycie brakującego początkowo wkładu). Jednak na ten moment tylko dwa banki stosują taki mechanizm(PKO BP oraz PeKaO S.A.). Na czas trwania ubezpieczenia oprocentowanie kredytu jest podwyższone o 0,2 p.p. Pozostałe banki mają nieco inną strategię. ...