RYNEK PIERWOTNY - ZAKUP NIERUCHOMOŚCI KROK PO KROKU

RYNEK PIERWOTNY - ZAKUP NIERUCHOMOŚCI KROK PO KROKU

1. Zbadaj swoją zdolność kredytową

Zanim zaczniemy szukać dla siebie domu czy mieszkania warto najpierw sprawdzić na ile w ogóle możemy sobie pozwolić. Możliwa do uzyskania kwota kredytu plus wkład własny daje maksymalną wartość nieruchomości. 

2. Poszukaj nieruchomości

Szukać można samodzielnie na portalach ogłoszeniowych lub zlecić to agentowi/agencji nieruchomości. Gdy dojdzie do transakcji trzeba zapłacić pośrednikowi średnio 2% ceny zakupu. Są jednak agenci, którzy nie pobierają prowizji od kupujących a jedynie od sprzedających.

3. Sprawdź dewelopera

Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę z deweloperem, musisz go dokładnie sprawdzić. Część potrzebnych informacji znajdziesz w Internecie. Warto poczytać opinie o danej firmie oraz o jej wcześniejszych inwestycjach. Trzeba też ustalić czy firma nazywająca siebie deweloperem, rzeczywiście jest nim w rozumieniu ustawy. W jej świetle musi posiadać tzw. rachunek powierniczy oraz przygotować dla potencjalnych klientów tzw. prospekt informacyjny(dokument zawierający wszystkie informacje o inwestycji m.in. o technologii budowy czy przewidywanych terminach zakończenia oraz elementach poszczególnych etapów prac). Wiele banków ma też listę deweloperów, których inwestycje finansowały w przeszłości. Dlatego zanim cokolwiek podpiszemy warto ustalić czy akurat nasz deweloper się na niej znajduje. Jeśli tak, szansa na uzyskanie kredytu wzrasta.

4. Sprawdź stan prawny nieruchomości 

Deweloper powinien udzielić Ci informacji na temat numeru księgi wieczystej gruntu, na którym buduje. Warto sprawdzić czy nie znajdują się tam zapisy przekreślające szanse na kredyt. Niekiedy w IV dziale Księgi Wieczystej widnieje wpis hipoteczny, bo deweloper finansuje całą inwestycje za pomocą kredytu. Ta sytuacja nie sprawia problemu o ile bank kredytujący dewelopera wyda nam oświadczenie o tzw. bez obciążeniowym wyodrębnieniu lokalu. Oznacza to, że nasz lokal będzie wolny od wszelkich roszczeń banku kredytującego dewelopera. 

5. Zleć wycenę nieruchomości

Gdy upewnimy się, że stan prawny nieruchomości pozwala na zaciągnięcie kredytu, warto jeszcze zlecić jej wycenę rzeczoznawcy majątkowemu. Dzięki temu upewnimy się, że mieszkanie czy dom jest warte swojej ceny. Warto wiedzieć, że jeśli wycena będzie na kwotę niższą niż cena transakcyjna, różnicę trzeba będzie pokryć z własnej kieszeni(jako dodatkowy wkład własny). 

6. Podpisz umowę rezerwacyjną/przedwstępną

W zależności od tego czy deweloper jest nim w rozumieniu ustawy, kredyt można zaciągnąć w różnych momentach całej inwestycji. Jeśli tak, bank sfinansuje zakup nieruchomości w budowie wypłacając kredyt w tzw. transzach(inaczej częściach) w zależności od postępu prac. W pozostałych przypadkach trzeba będzie poczekać aż mieszkanie czy dom zostanie oddane do użytkowania. W pierwszym przypadku trzeba podpisać umowę rezerwacyjną i wpłacić zaliczkę(ok. 1% ceny transakcyjnej). Z kolei w drugim, podpisuje się umowę przedwstępną(należy wnieść zadatek zwykle między 5-10% ceny zakupu). Dalsze postępowanie w drugim przypadku jest analogiczne jak na rynku wtórnym, dlatego jeśli dotyczy on Twojego dewelopera, odsyłam Cię do innego artykułu.

7. Skompletuj dokumenty do wniosku

Po wizycie u eksperta kredytowego lub w oddziale banku dostaniemy listę dokumentów potrzebnych do złożenia wniosku. Większość punktów z listy zależy głównie od źródła dochodu wnioskodawców, dlatego jest to temat na oddzielny artykuł. 

8. Złóż wnioski do banków

Po zebraniu kompletu dokumentów składamy wnioski kredytowe do wcześniej wybranych banków. Najlepiej gdyby były to 2-3 instytucje jednocześnie. Minimalizujemy w ten sposób ryzyko niepowodzenia całej transakcji.

9. Poczekaj na decyzje kredytowe

To zdecydowanie najgorsza część całego procesu. Trzeba się uzbroić w cierpliwość i oczekiwać na informacje od eksperta kredytowego lub od pracownika banku. Warto trzymać na tym etapie "rękę na pulsie" bo może się okazać, że bank zażąda od nas dodatkowych dokumentów.

10. Wybierz bank

Gdy co najmniej dwa banki wydadzą decyzję pozytywną, mamy możliwość wyboru, w którym z nich podpiszemy umowę. Pozostałe banki odrzucamy poprzez złożenie rezygnacji z wniosku(nie ma żadnych konsekwencji). Czasu na zastanowienie jest (w zależności od banku) od 20 do 80 dni kalendarzowych, bo tyle ważna jest decyzja kredytowa. 

11. Podpisz umowę kredytową

Po wyborze banku musimy umówić się w oddziale na podpisanie umowy lub poprosić eksperta kredytowego o wybranie dogodnego miejsca i terminu spotkania.

12. Podpisz umowę deweloperską

Po podpisaniu umowy w banku, można już ustalać termin zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Z reguły deweloper zaprasza nas do notariusza, z którym współpracuje. 

13. Złóż dyspozycję uruchomienia pierwszej transzy kredytu

Udaj się do oddziału banku z odpisem aktu notarialnego umowy deweloperskiej oraz potwierdzeniem przelewu wkładu własnego na konto dewelopera. Do uruchomienia kredytu potrzebne będzie jeszcze tzw. potwierdzenie cesji wierzytelności(organizacją tego dokumentu zajmuje się deweloper lub ekspert kredytowy). Są to podstawowe dokumenty, ale w zależności od sytuacji, bank może postawić dodatkowe warunki wypłaty kredytu. Wszystko jest zapisane w umowie kredytowej, dlatego przed jej podpisaniem, warto się z nimi zapoznać. 

14. Podpisz akt notarialny przeniesienia własności

Po zakończeniu budowy i oddaniu nieruchomości do użytkowania można już podpisać akt notarialny przenoszący własność. Będąc już prawnym właścicielem nieruchomości musimy udać się do sądu wieczysto-księgowego i złożyć wniosek o wpis hipoteczny na rzecz banku. Można też poprosić o to notariusza, ale trzeba pamiętać, że pobierze za to dodatkowe wynagrodzenie. W przypadku samodzielnego składania wniosku ważne jest, żeby był podpisany przez wszystkich właścicieli. 

15. Ubezpiecz nieruchomość

Będąc już właścicielem nieruchomości należy ją jeszcze ubezpieczyć od ognia i innych zdarzeń losowych. Wymaga tego każdy bank(na rynku wtórnym jest to warunek do uruchomienia kredytu) Polisę można zawrzeć za pośrednictwem banku lub na własną rękę poszukać ubezpieczenia na rynku. W większości przypadków ubezpieczenie bankowe jest droższe i obejmuje mniej szkód. 

16.  Poczekaj na zawiadomienie z sądu

Zanim sąd dokona wpisu do księgi wieczystej będziemy musieli płacić wyższą ratę z tytułu ubezpieczenia pomostowego. W zależności od lokalizacji nieruchomości proces może potrwać od kilku miesięcy do nawet roku. Po tym czasie sąd przyśle na nasz adres korespondencyjny(podany we wniosku) zawiadomienie o dokonaniu wpisu. Po dwóch tygodniach wpis się uprawomocni. Trzeba wtedy ponownie udać się do sądu i poprosić o aktualny odpis księgi wieczystej. Z tym dokumentem pozostaje już tylko pójść do banku i poprosić o obniżenie raty.

To już wszystkie kroki dotyczące zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli chcesz dowiedzieć się ile będzie Cię kosztować cały ten proces, zachęcam Cię do przeczytania mojego artykułu.

A Ty? Co o tym myślisz? Zachęcam Cię do podzielenia się swoją opinią w komentarzu.